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Case e terreni, la strada difficile per la rinuncia alla proprietà

Case e terreni, la strada difficile per la rinuncia alla proprietà

Pu il proprietario di un bene immobile (edificio o terreno) rinunciare a questo suo diritto, con l’effetto che la propriet
finisce nelle mani dello Stato?

Le ultime due puntate di questa controversa materia sono rappresentate da una lettera del conservatore dei Registri immobiliari
di Reggio Emilia del 26 settembre 2018, nella quale viene affermata la piena legittimit dell’atto di rinuncia al diritto
di propriet immobiliare e la sua trascrivibilit nei Registri immobiliari (anzi, l’obbligo di trascriverlo); e da un decreto
del Tribunale di Imperia (2531 del 20 agosto 2018) che invece fulmina la rinuncia alla propriet con l’affermazione che si
tratterebbe di un atto che si pone in insanabile contrasto con i principi del nostro ordinamento.


In precedenza, il Tar Piemonte (368 del 28 marzo 2018) aveva ritenuto non consentita la rinuncia alla propriet immobiliare;
mentre alcuni “distinguo” erano stati puntualizzati in una nota dell’Avvocatura dello Stato (137950 del 14 marzo 2018) nella
quale:

da un lato, si riconosciuto come ammissibile che, con un atto unilaterale, il proprietario rinunci al diritto di propriet
di un bene immobile, con l’effetto che il diritto di propriet viene acquisito dallo Stato (articolo 827 del Codice civile);

mentre, d’altro lato, la rinuncia al diritto di propriet viene dichiarata inammissibile se sia effettuata al solo fine,
egoistico, di trasferire in capo all’Erario … – e dunque in capo alla collettivit intera – i costi necessari per le opere
di consolidamento, di manutenzione o di demolizione dell’immobile.

In quest’ultimo caso, l’atto di rinuncia sarebbe addirittura nullo: nullit, caso per caso, da derivare dalle norme del Codice
civile che dichiarano illecita l’attivit giuridica non meritevole di tutela (articolo 1322) oppure perch caratterizzata
da causa illecita (articolo 1343) o da motivo illecito (articolo 1345) oppure perch qualificabile come compiuta in frode
alla legge (articolo 1344) .


L’Avvocatura, riconoscendo, dunque, che appartiene alle facolt del proprietario di rinunciare a qualsiasi diritto e, quindi,
anche al diritto di propriet, con l’effetto di rendere lo Stato proprietario del bene rinunciato, afferma la nullit dell’atto
di rinuncia quando con esso il proprietario, ad esempio, persegua l’intento di liberarsi di:

terreni con evidenti problemi di dissesto idrogeologico (al fine di evitare i costi per opere di consolidamento, demolizione
e manutenzione);

edifici inutilizzabili e diruti (al fine di evitare i costi di demolizione);

terreni inquinati (per gravare sullo Stato le occorrenti spese di bonifica).

L’Avvocatura, invece, ammette che la rinuncia immobiliare potrebbe ritenersi ammissibile quando abbia ad oggetto un terreno
semplicemente non produttivo e quindi manchi, in concreto, quell’intento elusivo ed egoistico che caratterizza le ipotesi
sopra esaminate. chiaro, peraltro, che se l’atto di rinuncia fosse tacciato di nullit, una qualificazione in tal senso
potrebbe derivare solo da un accertamento giudiziale in esito a un giudizio nel quale l’onere della prova della illiceit
del negozio di rinuncia – come l’avvocatura riconosce – grava integralmente … sul Demanio attore.

Analizzando tutte le argomentazioni che precedono si possono trarre alcuni spunti operativi:

a) sicuramente, chi provochi danno ad altri (e, pure, allo Stato), ne deve rispondere: quindi, prima di accingersi a un atto
di rinuncia a un diritto di propriet immobiliare, bisogna pensarci molto bene;

b) se, dunque, una propriet sia solo “fastidiosa” (si pensi alla propriet di uno sperduto terreno montuoso derivata da una
vicenda ereditaria) e non sia rinunciata solo con l’evidente e unico intento di addossarne i costi allo Stato, abbastanza
difficile che l’atto di rinuncia possa essere tacciato di nullit;

c) lo Stato (che, non dimentichiamolo, pu cambiare con facilit le “regole del gioco”, se si rivelano non conformi a quello
che ritenuto essere l’interesse della collettivit) non pu non fare i conti con dati normativi inequivocabili: l’articolo
827 del Codice civile (per il quale appartengono allo Stato gli immobili che non sono di propriet di alcuno, situazione
alla quale non si pu che giungere a seguito di un atto di rinuncia) e l’articolo 586 del Codice civile, per il quale allo
Stato viene devoluta l’eredit di chi decede senza testamento e non abbia parenti entro il sesto grado (in questo caso, evidentemente,
lo Stato non pu scegliere tra eredit “gradite” ed eredit “sgradite”, ma deve prendersele tutte).

Non vi sono dubbi, invece (lo si afferma ad esempio nella sentenza di Cassazione 23691/2009), sulla possibilit che un comproprietario
rinunci unilateralmente alla propria quota di compropriet, provocando l’espansione della quota degli altri comproprietari
anche in assenza del consenso di costoro (se vi una compropriet tra Tizio, Caio e Sempronio, rispettivamente in ragione
di 2/4, 1/4 e 1/4, e Caio rinuncia alla sua quota di 1/4, restano comproprietari Tizio per 2/3 e Sempronio per 1/3).

Il Codice civile lo afferma espressamente, prendendo in considerazione la rinuncia alla quota di compropriet in tre particolari
fattispecie: articolo 882 in tema di riparazioni del muro comune; articolo 1104 in tema di spese della comunione; articolo
1118, comma 2, che invece, stante il carattere “necessario” delle parti condominiali di un edificio, esclude la rinunciabilit
della loro compropriet.

N argomento contrario si pu trarre dalla considerazione che la rinuncia alla quota di compropriet provoca un effetto nell’altrui
sfera giuridica, senza il consenso del suo titolare: in effetti, anche costui, se non gradisce, pu rinunciare. Se poi tutti
i comproprietari abbiano rinunciato e il bene sia rimasto in propriet di un solo soggetto, questi pu togliersi il fastidio,
rinunciando a favore dello Stato.

© Riproduzione riservata

Fonte: ilSole24ore