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Condominio, amministratori a responsabilità limitata

Condominio, amministratori a responsabilità limitata

L’articolo 1130 del Codice civile affida, tra l’altro, all’amministratore il compito di erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria e di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Per quanto, in particolare, l’obbligo di eseguire gli atti conservativi voglia interpretarsi estensivamente, esso non pu
mai arrivare a comprendere le opere di manutenzione straordinaria, essendo queste espressamente e tassativamente affidate,
per contro, all’assemblea dall’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice civile.

L’amministratore ha, poi, il “potere”, e non il “dovere”, di ordinare lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere
di urgenza (articolo 1135, comma 2 del Codice civile). Trattandosi di una facolt, egli non pu incorrere in alcuna responsabilit
se non vi provveda, purch dia sollecito avviso ai condomini della necessit di curare la conservazione delle cose comuni,
in quanto proprio sui condmini che incombe in via esclusiva l’obbligo personale di contribuire alle relative spese.

Al pari dell’amministratore, anche i singoli condmini hanno, d’altro canto, il potere di anticipare, scavalcando l’assemblea,
le spese urgenti per la gestione delle cose comuni (articolo 1134 del Codice civile).

Non sembra da condividere, pertanto, l’orientamento della giurisprudenza penale, secondo cui l’amministratore del condominio
riveste una posizione di garanzia, in base all’articolo 40, comma 2 del Codice penale, ricadendo su di lui l’obbligo di rimuovere
ogni pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per rispondere, in sede penale come in sede civile, del mancato impedimento di un evento, necessario accertare l’esistenza
di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo, obbligo che certamente pu nascere anche dal rapporto di rappresentanza intercorrente
fra il condominio e l’amministratore. Perch, tuttavia, si delinei una posizione di garanzia, che comporti la responsabilit
omissiva nella causazione di un fatto illecito, l’obbligo deve gravare su una o pi persone specificamente individuate, dotate
di mezzi idonei ad impedire la lesione del bene garantito, o a sollecitare gli interventi necessari.

E allora, quali obblighi ha l’amministratore di rimuovere le situazioni di degrado delle parti comuni, disponendo atti di
manutenzione straordinaria, o adottando cautele, se non l’obbligo di convocare l’assemblea per spingerla a deliberare le opere
necessarie? Si gi detto che neppure l’urgenza della spesa di riparazione straordinaria obbliga l’amministratore ad anticiparla,
cos come, del resto, essa non obbliga (ma faculta) il singolo condomino zelante.

Lo stesso dovere dell’amministratore, secondo l’articolo 1130 n. 2 del Codice civile, di disciplinare il godimento delle parti
comuni finalizzato soltanto ad assicurarne l’uso paritario da parte dei singoli condomini. L’amministratore non pu quindi
neppure interdire l’uso delle cose comuni, adducendo ragioni connesse alla sicurezza dei condomini o dei terzi, finendo altrimenti
per ledere il contenuto del diritto che su di esse compete a ciascun partecipante: una simile condotta integrerebbe, anzi,
una molestia possessoria addebitabile all’amministratore (Cassazione, sentenza 6 febbraio 1982, n. 686).


Viceversa, di certo si configura una responsabilit penale e civile dell’amministratore in relazione alle lesioni o ai danni
derivati dall’aver omesso di far riparare le parti comuni in esecuzione di una apposita delibera assembleare di approvazione
delle opere, essendo a tanto l’amministratore medesimo obbligato dall’articolo 1130 n. 1, del Codice civile.

© Riproduzione riservata

Fonte: ilSole24ore