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Condominio, boom di affitti brevi e bed&breakfast. Ma i vicini di casa sono in rivolta

Condominio, boom di affitti brevi e bed&breakfast. Ma i vicini di casa sono in rivolta

Viavai di estranei, rumori molesti, odori: chi decide di avviare un’attivit di bed & breakfast o di affitti brevi (usando o no la piattaforma Airbnb) nel proprio appartamento in condominio rischia di arrecare pregiudizio alla tranquillit e sicurezza degli altri condomini. Tanto che sono sempre pi frequenti le assemblee convocate per discutere e a deliberare sulla possibilit di modificare
il regolamento per vietare lo svolgimento di attivit di B&B.

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Ma, nonostante gli ormai numerosi interventi dei giudici, manca ancora un preciso orientamento sia sulla natura delle attivit di bed & breakfast e di affitto breve (con alcune pronunce che le equiparano alle locazioni e altre per cui sono sovrapponibili all’attivit alberghiera), sia sulle modalit e i tempi con cui il regolamento pu impedirne lo svolgimento all’interno del condominio.


In linea generale, simili divieti possono essere previsti in origine nel regolamento di natura contrattuale, vale a dire quello predisposto dal costruttore dell’edificio o dall’originario unico proprietario di esso, allegato o semplicemente
richiamato nei singoli atti di compravendita e accettato dall’acquirente. Il divieto di B&B pu anche risultare da una delibera assembleare, purch assunta con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio e poi trascritta nei registri immobiliari.

Con le stesse modalit deve essere deliberata la clausola da inserire nel regolamento gi esistente con cui si vieta lo svolgimento
in condominio dell’attivit di bed & breakfast o simili.

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Queste clausole, in quanto destinate a imporre limiti ai poteri e alle facolt spettanti ai condomini sui beni di loro esclusiva propriet, devono essere scritte in modo chiaro ed esplicito, con uso di espressioni che non diano luogo a possibili incertezze. L’articolo 1362 del Codice civile impone, quale mezzo
per interpretare la comune intenzione delle parti, il criterio letterale delle parole usate, senza per sottovalutare l’elemento
funzionale del divieto, vale a dire i pregiudizi che le parti hanno inteso vietare, anche quando le espressioni usate appaiano
di per s chiare e per nulla bisognose di approfondimenti interpretativi (Tribunale di Milano, sentenza 11784/2018).


Ad esempio, quando il regolamento vieta di adibire le unit immobiliari a usi diversi da quello abitativo (luogo dove la persona vive abitualmente), intende inibire l’uso come soggiorno temporaneo o giornaliero. Oppure il divieto
di adibire i locali a uso di pensione o affittacamere presume la volont dei condomini di evitare un incontrollabile e frequente
accesso in condominio da parte di estranei. Lo stesso vale per il divieto di svolgere attivit pregiudizievoli per la sicurezza
e per il riposo dei proprietari.

A prescindere da quanto possa essere previsto in leggi regionali per lo svolgimento dell’attivit di bed & breakfast, questo strettamente vincolato alle previsioni del regolamento contrattuale o convenzionale, che prevale sulla normativa
regionale.

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A segnare un punto a favore dei B&B stata la Cassazione che, con la sentenza 6769/2018, ha precisato che la clausola del regolamento condominiale che limita l’uso della propriet
privata vietando lo svolgimento dell’attivit di affittacamere rientra nella tipologia delle servit atipiche.


Trattandosi di una servit, per essere fatta valere nei confronti dei terzi deve essere trascritta con una nota distinta
da quella dell’atto d’acquisto. Quindi, per vietare l’attivit di B&B, per la Cassazione, non basterebbe la trascrizione del regolamento condominiale che contiene la clausola che lo vieta, ma
occorrerebbe la trascrizione della specifica clausola. Il problema invece non si pone quando il terzo acquirente prende atto,
nel contratto di acquisto, dell’esistenza della servit.

© Riproduzione riservata

Fonte: ilSole24ore