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Lo sconto prima casa si allarga ai proprietari di alloggi inidonei

Lo sconto prima casa si allarga ai proprietari di alloggi inidonei

Oltre 30 milioni di italiani hanno una casa in propriet e la considerano come un vero tesoretto, sia dal punto di vista affettivo
sia sotto un profilo patrimoniale. Lo sa anche il Fisco, che agevola l’abitazione principale (quella dove si abita), sottraendola
all’Imu, e anche l’acquisto della cosiddetta “prima casa”, mediante un forte sconto sulle tasse da pagare quando si stipula
il rogito di compravendita: imposta di registro al 2% (anzich al 9%) e Iva al 4% invece che al 10%.

Solo in presenza, per, di determinati presupposti (elencati nella scheda riportata qui sotto): ad esempio, non avere, in
tutta Italia, la propriet di un’altra abitazione acquistata con il beneficio fiscale e non avere la propriet di un’altra
abitazione nello stesso Comune. Quest’ultimo, in termini legali definito come il requisito della “impossidenza”.

Da alcuni anni, tuttavia, questo presupposto della impossidenza stato oggetto di una interpretazione molto restrittiva da
parte dei giudici che se ne sono occupati (e quindi in senso favorevole al contribuente): spesso stato deciso, infatti,
che si considera come se non avesse alcuna propriet chi gi sia proprietario di una abitazione, ma dimostri che si tratta
di una casa “non idonea” ad essere abitata. E ci, in senso assai ampio: ad esempio perch si tratta di un edificio che necessita
di lavori di ristrutturazione, o che di dimensioni troppo ridotte rispetto alla famiglia del proprietario o, addirittura,
in quanto il proprietario non ne pu disporre perch l’ha data in locazione.


Norme e sentenze
Per comprendere bene il problema, occorre riportarsi agli anni 90, considerando che l’agevolazione era gi vigente in Italia
dal 1982: il Dl 16/1993 e il Dl 155/1993 introdussero la regola che il beneficio spettava anche chi gi avesse una casa, se
era dimostrato che si trattava di una casa “non idonea” a essere abitata. Ben presto per (dal 1 gennaio 1996) questa norma
fu abolita perch dava luogo a interpretazioni discrezionali e contrastanti. Gli addetti ai lavori credettero dunque che questa
evoluzione normativa fosse da interpretare nel senso che il fatto di avere la propriet di una abitazione nello stesso Comune
impedisse, in ogni caso, l’agevolazione “prima casa” qualora si effettuasse un nuovo acquisto.


Senonch, dopo quasi 15 anni di silenzio sulla materia, la questione dell’idoneit della casa “preposseduta” rispuntata
con grande clamore: nelle decisioni della Cassazione 18128/2009 e 100/2010 (poi avallate anche dalla Corte costituzionale
con la sentenza 203/2011) si affermato che il contribuente, quando compra un’abitazione, pu avere l’agevolazione “prima
casa” anche se ha gi la propriet di una casa nello stesso Comune che per non sia idonea a essere abitata.

Questa interpretazione si ben presto consolidata nelle decisioni dei giudici tributari, sia nelle commissioni provinciali
e regionali, sia in Cassazione. Ma non senza scossoni, perch, contemporaneamente, la Cassazione ha adottato anche varie decisioni
(scheda a lato) ove stato affermato l’esatto contrario.

Le conclusioni
Forse alla questione stata messa la parola “fine” dalla sentenza di Cassazione n. 2565/2018 (lo si desume dalla sua completezza
e dalla sua profonda analisi del tema affrontato) nella quale stato specificato che:


l’agevolazione in ogni caso impedita a chi gi abbia la propriet di una casa acquistata con l’agevolazione (a meno di
non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo);

la propriet di una abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione “prima casa”) non impedisce di effettuare
un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata;

questa inidoneit pu essere sia di tipo “soggettivo” (relativa alla situazione personale del contribuente: ad esempio, era
un single, ora invece sposato con prole), sia di tipo “oggettivo” (in relazione alle condizioni dell’edificio: ad esempio,
perch fatiscente);

nell’ambito della inidoneit oggettiva rientra anche la “inidoneit giuridica”, che si verifica nel caso in cui il proprietario
dell’abitazione non la pu utilizzare in quanto concessa in locazione ad altri.

© Riproduzione riservata

Fonte: ilSole24ore