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Locazioni: non si può rinunciare preventivamente all'indennità di avviamento

Locazioni: non si può rinunciare preventivamente all'indennità di avviamento

Lo ha ribadito la Cassazione in una vicenda relativa alla rinuncia all’indennit di avviamento in un contratto di locazione ad uso non abitativo

di Giovanni De Lorenzo – Nella sentenza n. 15373/2018 (sotto allegata) la Corte di Cassazione ha affrontato la questione relativa all’ammissibilit della rinuncia all’indennit di avviamento preventiva o contestuale alla stipula del contratto di locazione ad uso diverso.

La vicenda

La vicenda oggetto della pronuncia della Suprema Corte iniziata con un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Torre Annunziata in favore della societ conduttrice di un contratto di locazione ad uso non abitativo nei confronti del proprietario locatore ed avente ad oggetto le somme ritenute dovute a titolo di indennit di avviamento.

Avverso tale decreto ingiuntivo il proprietario locatore ha promosso opposizione, accolta dal Tribunale e confermata dalla Corte di Appello di Napoli, sostenendo che la pretesa fosse infondata in quanto le parti si erano accordate, con espressa previsione contrattuale, per escludere il pagamento dell’indennit poich di essa si era tenuto conto della determinazione del canone di locazione.

In particolare, il Tribunale di Torre Annunziata ha motivato l’accoglimento dell’opposizione aderendo ad una giurisprudenza di legittimit (Cass. Sent. n.14611/2005) secondo cui la previsione di un canone inferiore a quello originariamente concordato ammissibile in presenza di una rinuncia da parte del conduttore ai diritti derivanti dal contratto di locazione relativamente alla prelazione, al riscatto ed all’indennit. La societ conduttrice, quindi, ha proposto ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile, nella sentenza n.15373 del 13.6.2018, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Napoli in diversa composizione.

La motivazione della Corte di Cassazione

La motivazione posta alla base della pronuncia della Suprema Corte prende le mosse dall’interpretazione dell’art.79 della legge 392/1978: secondo la prevalente giurisprudenza, tale norma volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilit di elusione degli stessi.

A tal proposito, quindi, viene specificato che la prevalente giurisprudenza di legittimit ha affermato che le parti possono negoziare sui diritti nascenti dal contratto, in particolare in merito al diritto all’indennit di avviamento, solo successivamente alla conclusione del contratto stesso. Quando cio il conduttore non pi in una condizione di “debolezza” rispetto al locatore per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile. Ogni rinuncia che sia preventiva rispetto alla conclusione del contratto, invece, da ritenersi nulla.

La stessa giurisprudenza indicata nella sentenza impugnata (n.14611/2005) citata solo in una successiva sentenza del 2015 (la n.8705), che costituisce un precedente isolato e minoritario.

Pertanto, la Corte conclude affermando che i diritti vantati dal conduttore sono disponibili e possono essere oggetto di rinuncia solo una volta sorti.

Fonte: Studio Cataldi