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Mutui per la casa: qual è lo strumento giusto per modificarlo

Mutui per la casa: qual è lo strumento giusto per modificarlo

Per anni, i tassi d’interesse in Europa sono stati a livelli prossimi allo zero, grazie all’intervento della Banca centrale
europea. Un’abbondanza di finanziamenti a costo bassissimo che ha portato benefici a famiglie e risparmiatori. Nel giro di
uno o due anni, per, la Bce potrebbe decidere di innalzare i tassi, come del resto sta gi accadendo negli Stati Uniti: i
costi dei prestiti potrebbero tornare a salire.

Chi ha stipulato un mutuo anni fa, pagando un interesse pi alto rispetto alle offerte attuali, potrebbe quindi disporre di
un arco di tempo limitato per cercare di ottenere condizioni pi convenienti. Gli strumenti principali per farlo sono tre: la rinegoziazione, la surroga e la sostituzione. Ecco quando convengono e quali sono i fattori da prendere
in esame.

La rinegoziazione

La rinegoziazione un valido strumento a disposizione di chi abbia un rapporto di lungo periodo con la propria banca e sia
restio ad affidarsi a un nuovo istituto di credito.

Vi si pu ricorrere per ridurre il costo di un mutuo in essere da diversi anni; per cambiare il tasso di riferimento (da tasso fisso a variabile o misto, o viceversa); oppure per modificare altre condizioni ancora, come la durata e l’ammontare delle rate.

Non si pu, per, usare la rinegoziazione per cambiare l’importo totale residuo del mutuo. Inoltre, il modello di ammortamento alla francese (tale per cui ogni rata costituita, inizialmente, da una quota elevata di interessi e solo in seguito la percentuale di
rimborso del capitale aumenta) riduce la convenienza di rinegoziare un mutuo in essere da molti anni (perch buona parte degli
interessi gi stata pagata).

Per rinegoziare un mutuo bisogna, in prima istanza, sedersi allo sportello per ottenere un parere del proprio referente interno alla banca, colui che ha seguito la pratica del mutuo e che si far portavoce della richiesta con il direttore. indispensabile avere
una buona idea dei costi dei mutui, cos da esigere condizioni concorrenziali. Ad esempio, si pu usare un comparatore online
per scoprire le migliori offerte di altre banche (o persino della propria), cos da recarsi alla trattativa con una buona
idea del costo finale che si intende ottenere. Dopo aver ricevuto un primo parere, bisogner chiedere formalmente la rinegoziazione in forma scritta, allo sportello o tramite raccomandata con ricevuta di andata e ritorno.

La rinegoziazione completamente priva di spese, non richiede l’iscrizione di una nuova ipoteca sull’immobile e pu essere effettuata tramite scrittura privata tra le parti,
senza ricorrere a un notaio. Perch la banca dovrebbe accettare condizioni per s meno convenienti? Per evitare di perdere un cliente che pu sempre, in caso di rifiuto, ricorrere al secondo dei tre strumenti: la surroga.

La surroga

L’obiettivo della surroga lo stesso della rinegoziazione: ridurre o cambiare il tasso d’interesse, o modificare altri criteri del mutuo, senza per variarne l’importo.

In questo caso, per, ci si rivolge a un istituto di credito diverso da quello del finanziamento originario, tipicamente perch
questo offre condizioni migliori, o perch si vuol al contempo anche cambiare conto corrente e servizi annessi.

La nuova banca non ovviamente costretta ad accettare di prendere in carico il mutuo esistente, ma pu valutare caso per
caso secondo gli usuali criteri di analisi di merito e di rischio d’insolvenza. Spesso, inoltre, deve intercorrere un periodo minimo (6-12 mesi) tra l’apertura del mutuo e il momento in cui un nuovo istituto si rende disponibile a valutare una richiesta
di surroga.

Quando quest’ultimo accetta formalmente la surroga, la banca originaria ha 30 giorni di tempo per avviare la procedura. La
pratica a costo zero; l’eventuale ipoteca collegata al mutuo resta in vita, e viene semplicemente aggiornata con i dettagli della seconda banca.
anche possibile effettuare la surroga due o pi volte nella vita pluriennale di un mutuo: ma gli istituti di credito tendono
a scoraggiare i cambiamenti plurimi.

La sostituzione

La sostituzione del mutuo l’unica delle tre opzioni che comporta dei costi a carico del mutuatario. La ragione semplice: l’operazione consiste di fatto nell’erogazione di un nuovo mutuo, con tutti i costi
amministrativi e notarili annessi: dall’istruttoria e perizia all’eventuale cancellazione e iscrizione di una nuova ipoteca.

Il nuovo mutuo di solito di importo superiore rispetto al precedente, o almeno al capitale residuo che restava da rimborsare. Cos, parte della liquidit concessa dalla
nuova banca viene utilizzata per estinguere il vecchio finanziamento. La differenza resta a disposizione del richiedente sotto
forma di liquidit da usare a vari fini.

La sostituzione pu quindi essere un’opzione valida per chi hanecessit di conseguire un nuovo finanziamento (ad esempio,
perch intende ristrutturare l’unit immobiliare in questione), ottenendo un tasso di interesse migliore rispetto a un prestito
di importo contenuto. E anche una maggiore facilit nell’erogazione, grazie al fatto che l’istituto di credito dispone pur
sempre dell’ipoteca sull’abitazione quale garanzia reale.

© Riproduzione riservata

Fonte: ilSole24ore