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Mutuo per la casa: come superare gli ostacoli alla surroga

Mutuo per la casa: come superare gli ostacoli alla surroga

Nella surroga del contratto di finanziamento, la cosiddetta portabilit del mutuo, pu accadere che si vada incontro a qualche
ostacolo. Le controversie dipendono, per lo pi, dall’interpretazione stessa della norma (l’articolo 120-quater del Testo
unico bancario , Dlgs 385/1993).

I termini del passaggio

L’operazione deve perfezionarsi entro il termine di 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede al mutuante
surrogato di acquisire dal finanziatore originario l’esatto importo del proprio debito residuo (comma 7). Se il termine non
viene rispettato per cause dovute al finanziatore originario, quest’ultimo comunque tenuto a risarcire il cliente in misura
pari all’1 per cento del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. E resta ferma la possibilit
per il finanziatore originario di rivalersi sul mutuante surrogato, nel caso in cui il ritardo sia dovuto a cause allo stesso
imputabili.

Le responsabilit

Il nodo principale dunque quello delle responsabilit. Secondo una prima tesi, infatti, la banca originaria avrebbe una
responsabilit oggettiva. In questo caso, indipendentemente dalla prova dell’imputabilit del ritardo, il cliente potrebbe ottenere “riparo” rivolgendosi
direttamente al finanziatore di origine, che avr poi la facolt di rivalersi su quello subentrante agendo contro di esso
in parziale o totale regresso, secondo il relativo livello di colpa nel ritardo. Cos da favorire una veloce portabilit del
mutuo (Abf collegio di Napoli, decisione 9073/2017; Abf Milano, decisione 6006/2016).

Una seconda tesi – che valorizza la modifica legislativa del 2012 (l’inciso per cause dovute al finanziatore originario,
stato introdotto con l’articolo 27-quinquies del Dl 1/2012) – sostiene invece la natura colposa della responsabilit di una e/o dell’altra banca. Pertanto, l’istituto di origine paga la penale se ha causato il ritardo (in tutto o in parte); e
qualora ci sia una responsabilit della banca subentrante, ne risponde in via solidale ma pu rivalersi pro quota su di essa
(Abf Torino, decisione 11585/2017; Abf Roma, decisione 6089/2017).

La decorrenza e i tempi

controversa anche l’interpretazione circa la decorrenza del termine prescritto per il perfezionamento della surroga: per alcuni la data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire
dal finanziatore originario l’esatto importo del proprio debito residuo (Abf Roma, decisione 9330/2017); per altri la prima
richiesta di colloquio interbancario e cio la data di sottoscrizione del modulo di surroga (Abf Napoli, decisione 9073/2017).
Altri, ancora, considerano rilevante la formalizzazione dell’operazione di portabilit, facendo riferimento al documento elaborato
dall’Abi (Abf Milano, decisione 9250/2016), senza dare comunque rilievo alla semplice sottoscrizione del modulo di richiesta
di surroga (Abf Milano, decisione 4939/2017).

Manca uniformit anche nel calcolo dei giorni lavorativi: a volte il sabato stato computato come giorno lavorativo e non si tenuto conto del “dies a quo” (Abf Roma, decisione
9330/2017); altre volte accaduto il contrario (Abf Roma, decisione 6089/2017).

La rinegoziazione

Per quanto riguarda la rinegoziazione del mutuo con la propria banca, per modificare alcune condizioni (il calcolo del tasso,
la durata, l’importo della rata), questa viene spesso chiesta dai clienti che non possono accedere alla surroga (ad esempio
per sopravvenute condizioni reddituali sfavorevoli, o pregressi ritardi nei pagamenti). Qui le controversie sorgono di solito
a causa del diniego da parte della banca.

Gli obblighi della banca

stato chiarito che non sussiste un obbligo delle banche a rinegoziare il credito (Abf Roma, decisione 1004/2016). Tuttavia,
occorre valutare se la condotta tenuta nel caso concreto dalla banca nella valutazione e nel riscontro della proposta del
cliente sia stata conforme al canone generale di buona fede e correttezza nelle trattative ex artic0li 1337, 1175 e 1375 del Codice civile (Abf Roma, decisione 16763/2017). In particolare, nel caso
di diniego si ritiene necessario che l’intermediario collabori con il cliente fornendo adeguate informazioni circa i motivi del rifiuto (Anf collegio di coordinamento, decisione 6182/2013). Inoltre, il riscontro dev’essere tempestivo
e idoneo a far comprendere le ragioni (Abf Roma, decisione 11517/2017).

Peraltro, nel caso in cui si giunga alla rinegoziazione di un mutuo (con la modifica del tasso di interesse), nel documento
di sintesi dovr essere riportato l’indicatore del costo complessivo del finanziamento (Taeg), ricalcolato alla luce delle modifiche introdotte. Tale indicazione pu infatti assumere rilievo per il cliente, che pu
cos comparare le condizioni offerte dalla banca con quelle ottenibili sul mercato mediante un’operazione di surroga. Qualora
ci non avvenga, l’intermediario potr essere chiamato a risarcire il danno eventualmente causato al mutuatario (Abf Roma, decisione 11276/2016).

© Riproduzione riservata

Fonte: ilSole24ore